Зачем риэлторам номер телефона

Как не попасть на недобросовестного риелтора: 7 правил

Каждый хоть раз в жизни обращался к услугам риелторов. Но сейчас работа таких специалистов на законодательном уровне никак не регулируется с точки зрения государственной аттестации и лицензий. По сути, любой может оказывать риелторские услуги. Поэтому есть шанс столкнуться с непрофессионалом или даже мошенником.

Вместе с экспертами рассказываем, как этого избежать.

Правило 1. Экспресс-мониторинг

Прежде чем воспользоваться услугой риелтора, нужно удостовериться, что перед вами профессионал. Выбор грамотного специалиста актуален и для продавца, и для покупателя недвижимости. Для этого необходимо сначала провести экспресс-мониторинг, советует директор по поддержке риелторского бизнеса ГК «Миэль» Юлия Федулаева. «В крупных агентствах с многолетним опытом есть колл-центры, куда можно позвонить и узнать, действительно такой специалист работает в компании. В любом агентстве клиенту помогут по звонку подтвердить личность агента», — отметила она.

Еще можно изучить профиль в социальных сетях, персональную страницу на сайте агентства, в котором работает риелтор, почитать отзывы о нем, запросить резюме. Также можно проверить, состоит ли специалист в какой-либо профессиональной организации (например, Гильдии риелторов Москвы), включен ли он в реестр Российской гильдии риелторов. Принадлежность к профессиональному сообществу означает, что специалист как минимум прошел определенные фильтры, имеет аттестацию и удостоверение.

«Сейчас в России нет официального реестра риелторов. Чтобы стать им, не нужно получать лицензию или вступать в саморегулируемую организацию. Можно добровольно получить сертификат на соответствие риелторских услуг требованиям. Информация о сертифицированных риелторах находится на сайте Российской гильдии риелторов. Но даже сертификация риелтора не дает 100%-ной гарантии потребителю», — отметила юрист адвокатского бюро Asterisk Анастасия Гежина.

Правило 2. Страхование ответственности

Любые отношения клиента и агента должны быть закреплены договором. В нем нужно указать ответственность риелтора за неисполнение или ненадлежащее исполнение своих обязательств. «Иначе будет сложно доказать, что риелтор участвовал в сделке. Если же договор заключается с агентством недвижимости, важно узнать, застрахована ли его профессиональная ответственность. Это должно быть подтверждено страховым полисом, что обеспечит максимальную защиту интересов покупателя», — отметила член Ассоциации юристов России (АЮР) Ольга Эттлер.

Страхование профессиональной ответственности риелторов позволяет снизить риски возможного ущерба сделок с недвижимостью. Поскольку даже добросовестный риелтор может по каким-то причинам не получить всю информацию об объекте недвижимости, из-за чего в будущем сделка может быть оспорена. Также можно застраховать титул на квартиру. Титульное страхование снижает риски покупателя, что в дальнейшем договор купли-продажи будет оспорен. К таким рискам относятся:

Правило 3. Выписка и время на изучение договора

Самому покупателю до выхода на сделку следует получить выписку из Росреестра на квартиру. Юристы рекомендует заказывать расширенную выписку: она позволит проверить текущего собственника, предыдущих владельцев, цепочку перехода прав на квартиру и существующие обременения (залоги, аресты).

Также необходимо детально изучить договор. Заранее попросить у продавца проект договора и разумное время, чтобы прочитать его и посоветоваться с юристами. «Черные риелторы» предпочитают не работать с дотошными покупателями. Если вы возьмете тайм-аут для консультации с юристом, «черный риелтор» с высокой вероятностью выйдет из сделки», — отметила Анастасия Гежина.

Правило 4. Осмотр квартиры и задаток

Обязательно нужно осмотреть квартиру вместе с продавцом. Если квартира продается с мебелью или техникой — составить опись. «Черные риелторы» зачастую не имеют доступа к квартире, которую они продают. Настоять на совместном осмотре квартиры — хороший способ обезопасить себя от незаконной сделки», — советует юрист Asterisk.

Также не стоит вносить деньги за квартиру до подписания договора. Недобросовестные продавцы часто требуют от покупателей внести задаток на самом старте переговоров — до осмотра квартиры и согласования договора. Обычно это мотивируется высоким спросом на конкретную квартиру и большим количеством претендующих на нее покупателей.

Оставлять задаток или аванс стоит, если покупатель проверил собственника, осмотрел квартиру и точно намерен ее покупать. Но и их передачу тоже нужно документально подтвердить. Юристы рекомендуют письменно согласовать с продавцом природу платежа (задаток или аванс) и его судьбу в случае, если договор не будет заключен. Обычно это оформляется соглашением о задатке или предварительным договором.

Правило 5. Заниженная цена

Особое внимание эксперты советуют обращать на стоимость недвижимости и не соглашаться на сделку, в которой цена квартиры будет искусственно занижена до кадастровой. «Ваши потенциальные убытки составят разницу между реально уплаченной за квартиру ценой и договорной. Например, в договоре указана цена квартиры — 10 млн руб., а фактически вы передали продавцу за нее 40 млн руб. В случае судебного спора вы сможете взыскать с продавца только 10 млн руб. Ваши убытки в этом случае составят 30 млн руб.», — пояснила юрист из Asterisk.

Также покупателя или продавца должна насторожить низкая стоимость услуг самого риелтора, добавила Юлия Федулаева из «Миэль». Например, комиссия риелтора при сделках купли-продажи составляет 3% от стоимости квартиры. «Хороший специалист не работает на демпинге, и зачастую у него комиссия выше среднего по рынку», — отметила эксперт.

Правило 6. Поведение риелтора

Профессиональный риелтор никогда не будет запугивать своих клиентов и продавливать их как можно скорее выйти на сделку. Если риелтор ведет себя таким образом, то с ним лучше вообще не иметь никаких дел или, если совместная работа уже началась, прекратить сотрудничество, советует директор департамента вторичного рынка риелторской компании «Инком-Недвижимость» Михаил Куликов.

Помимо консультации потенциальных продавцов и покупателей, подбора подходящих вариантов, проведения юридической экспертизы объекта недвижимости, риелтор выступает также в качестве психолога, который должен уметь урегулировать конфликты между всеми участниками сделки. «Поэтому всегда нужно помнить, что задача опытного специалиста — не играть на нервах клиентов», — отметил представитель «Инком-Недвижимости».

Недобросовестных продавцов выдает следующее поведение:

Правило 7. Заключение сделки у нотариуса

Еще одна рекомендация — привлечение нотариуса, который отвечает за юридическую чистоту сделки. При подготовке сделки он проверит дееспособность сторон, правомерность владения квартирой продавцом, наличие согласие супруга продавца на продажу квартиры. Это поможет снизить риски, которые могут возникнуть при покупке. Более того, «черные риелторы», как правило, не работают с нотариусами. Но в редких случаях они могут вступить с ними в мошеннический сговор.

Также необходимо помнить, что одна из основных задач риелтора — тщательно проверить юридическую историю квартиры, и если возникнут сомнения, постараться отговорить клиентов от покупки именно этого объекта, добавил Михаил Куликов из «Инком-Недвижимости». Если покупатели понимают, что агент по недвижимости не занимается своими прямыми обязанностями, то от его услуг также надо отказаться, подытожил он.

Источник

Принцип Парето: кто на самом деле звонит по объявлениям о продаже квартир

Представьте: вам принадлежит квартира, и вы хотите ее продать. Вы размещаете объявление в интернете и рассчитываете, что вот-вот начнут звонить потенциальные покупатели.

К удивлению владельца недвижимости, вместо долгожданных покупателей первыми на объявление обычно откликаются продавцы аналогичных объектов. Они хотят узнать, правдиво ли ваше объявление, чтобы понять, насколько обоснована выставленная цена на их собственную квартиру. Вместе с продавцами-конкурентами по объявлению начинают звонить недобросовестные риелторы. Они находятся в поиске легкой наживы — продажи вашей квартиры по заниженной стоимости.

Количество не гарантирует качество

Эмпирическое правило, известное как принцип Парето, гласит: «20% усилий дают 80% результата, а остальные 80% усилий — лишь 20% результата». Закон назван в честь итальянского экономиста и социолога Вильфредо Парето, который выявил эту статистическую закономерность.

В случае с продажей недвижимости принцип Парето работает на все сто: приготовьтесь к тому, что 80% звонящих по объявлению будут вводить продавца квартиры в заблуждение. Они говорят примерно следующее: «Я приеду с клиентом на показ квартиры. Даже не с одним, а сразу с тремя клиентами». От таких предложений можно смело отказываться. Дело в том, что под видом потенциальных покупателей к продавцу обычно приходят друзья этого риелтора. Они создадут нездоровый ажиотаж, который будет провоцировать хозяина на необдуманные решения. Это делается для того, чтобы собственник восхитился работой «риелтора-специалиста» и доверил ему продажу объекта.

Распознать такого агента просто: риелтор не станет предлагать заключить договор на оказание услуг, а ограничится устным согласием собственника на продажу объекта. Естественно, в этом случае не стоит рассчитывать на то, что агент будет действовать в интересах продавца. Этот человек преследует свою собственную цель. Эта цель предельно конкретна и никоим образом не совпадает с интересами владельца недвижимости: риелтор хочет продать квартиру максимально быстро и по минимальной цене. В обоснованности низкой цены хозяина будут убеждать подставные потенциальные покупатели, которых агент приведет на просмотр. Лучше обезопасить себя и еще на этапе телефонных переговоров отказаться от услуг подобного «специалиста».

Если никто не звонит

После того как вы выставили квартиру на продажу, внимательно следите за реакцией рынка на протяжении первых двух недель. Если по квартире экономкласса вам звонят минимум раз в день — все хорошо, ваша недвижимость «вписывается в рынок». Если же за полмесяца вы получили всего несколько звонков, это должно вас насторожить. Звонков должно быть больше.

Первое, что нужно проверить, — выдачу вашего объявления в поисковике. Введите в строке поиска запрос, характеризующий ваш объект, например, «купить двухкомнатную квартиру в Кузьминках». Если поисковик показывает ваш объект на первой странице, с объявлением все в порядке: оно грамотно составлено и его не сняли с сайтов-агрегаторов. Сами сайты тоже стоит проверить — квартира должна отображаться в списке объектов при выборе параметров, заданных в объявлении.

Если с отображением объявления проблем нет, то придется признать, что вы запросили слишком большую цену за свою квартиру. Хорошая новость: в недвижимости нет такой болезни, которая не лечится стоимостью. Начинайте пошагово снижать цену. Допустимый шаг изменения цены — 1–2% от ее стоимости раз в две недели. Как только начались звонки, останавливайте удешевление и начинайте первичные переговоры по телефону.

Задавать вопросы — обязательно

Не стесняйтесь задавать дополнительные вопросы во время телефонных переговоров. Уточните, как долго человек находится в поиске подходящей квартиры, выясните, планирует ли звонящий оформлять ипотеку. Если потенциальный покупатель еще не обращался в банк — не ждите скорой покупки. Ответ «мы ищем не так долго, с 2001 года» должен заставить вас задуматься о целесообразности общения с таким покупателем. Задавая правильные вопросы, вы спасете себя от потраченного зря времени.

Незаинтересованные в покупке люди не станут отвечать на неудобные вопросы и, скорее всего, быстро закончат разговор. Определив таких «клиентов» по телефону, вы сможете избежать щекотливой ситуации, когда они придут к вам домой. Даже если во время просмотра вы почувствовали ложность намерений покупателей, вы вряд ли сможете быстро выставить их за дверь и, скорее, начнете сомневаться в собственных предположениях.

Анализируйте и классифицируйте все поступающие звонки: вам подходят только те покупатели, которые действительно заинтересованы в покупке.

Безопасность просмотров

Даже если вы отсеяли всех ложных покупателей по телефону, при просмотре будьте внимательны к поведению пришедших. Не забывайте: на российском рынке по-прежнему встречается криминальная составляющая.

Приведу пример из реального уголовного дела. Мужчине позвонили на мобильный телефон и попросили показать квартиру через 15 минут — покупатель якобы находился в том же самом районе. Владелец квартиры был не дома и попросил жену провести показ, на который пришли трое мужчин. Пока один осматривал входную дверь, другой отвлекал детей, а третий задавал хозяйке странные вопросы, ни слова не говоря о квартире. Вопросы были следующими. Есть ли у вас дача? Как далеко она находится? Вы часто там бываете? Дома кто-то еще проживает? Вскоре во время одной из поездок этой семьи на дачу квартиру ограбили.

Лучше всего презентовать объект покупателю в выходные дни в светлое время суток. Скорее всего, таких показов будет несколько в день. Для собственного удобства можно сформировать график показов и озвучивать его интересующим вас покупателям по телефону. Для вашей безопасности я рекомендую держать в руках телефон с уже набранным номером дежурной части во время всего просмотра. Если что-то пойдет не так, нажимайте на кнопку вызова. Можно ничего не объяснять по мобильному — в полиции услышат диалог. Чтобы они поняли, куда надо ехать, озвучьте адрес в разговоре со злоумышленниками.

Не реагируйте на покупателей, заявляющих при просмотре: «Я бы купил вашу квартиру, но не за 7 млн, а за 5 млн 600 тыс.». Таких людей может быть много, но это не значит, что нужно ориентироваться на их мнение. Ваши настоящие покупатели — люди, которые говорят примерно так: «Зина, как ты думаешь, наш шкаф сюда встанет? А давай-ка измерим. Ага, есть запас в два см. И еще под кровать загляни». Не мешайте им и ничего не комментируйте. Если у покупателей есть вопросы, старайтесь отвечать вежливо и по делу.

В конце просмотра обязательно получите обратную связь — спросите, что понравилось, а что нет, есть ли у покупателей какие-то сомнения. Это поможет вам выявить слабые стороны вашего объекта. Если уже десятый человек говорит, что, если бы не заедающий замок на входной двери, он бы купил вашу квартиру, самое время задуматься о замене замка или о снижении цены.

Источник

Пять риелторских уловок при продаже квартиры

Я планирую продавать квартиру без риелтора.

Изначально я не хотела так делать. Хотя я юрист и могу сама оформить документы для сделки, всех нюансов я не знаю. Но когда стала расспрашивать коллег и знакомых, их рассказы о риелторах меня смутили. Теперь я настроена все сделать сама и не переплачивать.

Расскажу, к каким уловкам прибегают недобросовестные риелторы и что в идеале должен делать профессиональный риелтор, когда продает квартиру.

Как работает схема. Собственник размещает объявление на «Авито», «Юле» или другой площадке. Почти сразу же ему звонит потенциальный покупатель. Как правило, он уже по телефону заявляет, что квартира ему подходит по всем параметрам и он готов как можно скорее ее посмотреть и купить.

Во время просмотра выясняется, что покупатель — риелтор. Он и рад бы купить квартиру для себя, но она уже совсем ему не нравится. Но зато у него есть приятель, которому эта недвижимость точно подойдет.

У риелтора как будто сразу есть для вас покупатель.

Далее продавца везут в офис или на месте предлагают заключить два договора: об оказании юридических услуг и о задатке от потенциального покупателя. В договорах, как правило, фигурирует одна и та же сумма.

Получается такая схема:

Фактически никакого обмена деньгами не происходит — продавец получает задаток, но тут же тратит его на оплату риелторских услуг. Причем услуги уже оказаны — покупатель как бы найден. Дальше продавец успокаивается, что сделка вот-вот уже произойдет, а риелторы только в этот момент по-настоящему приступают к поискам реального покупателя.

Так продавец становится клиентом риелтора, который обманул его уже на старте работы. А риелтор получает нового клиента и возможность открыто продавать его квартиру.

Что делать. Лучше сразу проконсультироваться с юристом, как себя вести. Юрист, скорее всего, порекомендует ничего не подписывать и привезти тексты соглашений на правовую оценку.

Если риелтор наотрез отказывается отдавать договоры или не дает клиенту времени, чтобы обдумать сделку, это должно настораживать. Такое поведение может говорить о том, что агент хочет что-то скрыть или что какое-то условие договора вам точно не понравится.

Например, в договоре может быть пункт, в котором риелтор не гарантирует, что он действительно продаст вашу квартиру. В договоре из примера ниже этот пункт сформулирован так: «Заказчик осознает, что недостижение цели, скорее всего, не является следствием ненадлежащего исполнения договора исполнителем, так как достижение любого результата невозможно гарантировать со всей определенностью. Исполнитель гарантирует лишь, что услуга будет квалифицированной и своевременной».

Как работает схема. Агент заверяет продавца, что у него есть собственная уникальная база потенциальных покупателей. Чтобы оправдать ваши ожидания, он может привлечь целую толпу — друзей или родственников. Они будут звонить и старательно изображать потенциальных покупателей.

На первый взгляд такая схема кажется бессмысленной: зачем агенту искусственно увеличивать количество показов? Но бывает, что по договору риелтор обязан лишь помогать продавать, а не гарантировать результат в виде продажи квартиры. Поэтому большим количеством звонков он сохраняет репутацию и получает за это деньги как за оказанную услугу.

Что делать. Не доверять риелторам, которые утверждают, что у них есть огромная база покупателей. У хорошего агента наверняка есть контакты потенциальных покупателей, но это все равно для владельца квартиры ничего не гарантирует.

Нормальные агенты регулярно отчитываются клиентам, сколько просмотров объявлений и звонков поступило по их недвижимости, а также сколько просмотров в итоге состоялось. Они могут присылать полноценные текстовые отчеты на электронную почту или рассказывать обо всем в ходе телефонного разговора — как договоритесь.

Конечно, такие отчеты не панацея, показатели в них тоже могут врать. Но честный агент всегда сможет предоставить что-то еще, например скриншоты переписок с потенциальными покупателями.

Еще вы можете попросить риелтора составлять отдельные письменные акты о просмотрах, которые должен заполнять и подписывать потенциальный покупатель. Десять актов, заполненных разными людьми, даже визуально будут выглядеть по-разному — сжульничать здесь уже гораздо сложнее.

Как работает схема. Риелторы составляют объявления так, чтобы обойти нюансы, которые отпугивают покупателей.

Например, люди не слишком любят покупать квартиры на первом этаже. Поэтому в объявлении указывают второй этаж. А когда покупатель хочет посмотреть такую квартиру, риелтор правду об этаже по телефону не говорит. Уже на месте покупателю показывают эту квартиру на первом этаже, раз уж он все равно приехал. Или предлагают посмотреть ее как другой вариант, потому что «ту квартиру на втором этаже уже купили». Такая же ситуация может быть с ценой, площадью, количеством комнат и другими параметрами квартиры.

Задача всех этих уловок — создать большое количество звонков. Это хорошо для риелтора: люди звонят, их номера остаются в базе, позже им можно перезванивать и предлагать другие варианты. Но совершенно бесполезно для конкретного продавца: вряд ли риелтор сможет продать вашу квартиру человеку, который изначально рассматривал для себя жилье с другими характеристиками.

Что делать. Следите за тем, чтобы риелтор размещал достоверную информацию о вашей квартире: проверьте объявление перед публикацией, время от времени просматривайте опубликованный вариант. Договоритесь с агентом, чтобы любые изменения он согласовывал с вами. В конечном итоге цель риелторской работы должна быть не в количестве откликов, а в их качестве.

Как работает схема. Риелторы не помогают бесплатно. За свою работу они просят либо процент от сделки, либо фиксированную сумму.

Бывает, что один риелтор получает деньги за свою работу и от продавца, и от покупателя. Продавец платит деньги риелтору за поиск покупателя, а при подписании договора купли-продажи узнает, что и покупатель заплатил этому же риелтору за поиск подходящей для него квартиры.

Другой пример — скидка от продавца, которую риелтор забирает себе. Работает это так:

Возможна и другая ситуация: риелтор находит покупателя на цену, которая больше первоначальной, а разницу забирает себе. В любом случае решение остается за продавцом, а в тексте договора купли-продажи будет указана именно та цена, на которую согласны обе стороны.

Что делать. С точки зрения ценообразования лучше вообще обходиться без посредников. Но если вам все-таки помогает риелтор, обязательно проговорите с ним и зафиксируйте в договоре все нюансы, связанные с ценой.

Главное в любой ситуации — не поддавайтесь на провокации и письменно указывайте в договоре все важные для вас вопросы.

Фразы, которые можно использовать в тексте соглашения с риелтором

Что обсуждаете	Как прописываете в договоре
За какую сумму вы хотите продать квартиру	«Начальная стоимость объекта определена в размере…»
Какую стоимость рекомендует риелтор	«Рекомендованная исполнителем стоимость объекта на дату заключения договора составляет…»
Готовы ли вы сделать скидку	«Стоимость объекта может меняться в процессе переговоров. Тогда она может определяться в дополнительном соглашении. Любые изменения стоимости должны согласовываться с заказчиком и подтверждаться его подписью»

«Стоимость объекта может меняться в процессе переговоров. Изменения стоимости возможны без дополнительного согласования с заказчиком, но не более, чем на n% от первоначальной цены»

«Стоимость объекта не может меняться в процессе переговоров»Размер вознаграждения агента«Полный размер вознаграждения агента по настоящему договору составляет n% от стоимости объекта»

«Размер вознаграждения агента по настоящему договору не зависит от итоговой стоимости объекта и составляет n тысяч рублей»Когда агент получает свое вознаграждение«Сумма вознаграждения выплачивается заказчиком агенту в день подписания договора по отчуждению объекта»

«Сумма вознаграждения выплачивается заказчиком агенту в день подписания настоящего договора»

«Стоимость объекта может меняться в процессе переговоров. Тогда она может определяться в дополнительном соглашении. Любые изменения стоимости должны согласовываться с заказчиком и подтверждаться его подписью»

«Стоимость объекта может меняться в процессе переговоров. Изменения стоимости возможны без дополнительного согласования с заказчиком, но не более, чем на n% от первоначальной цены»

«Стоимость объекта не может меняться в процессе переговоров»

«Полный размер вознаграждения агента по настоящему договору составляет n% от стоимости объекта»

«Размер вознаграждения агента по настоящему договору не зависит от итоговой стоимости объекта и составляет n тысяч рублей»

«Сумма вознаграждения выплачивается заказчиком агенту в день подписания договора по отчуждению объекта»

«Сумма вознаграждения выплачивается заказчиком агенту в день подписания настоящего договора»

Если человек представляется сотрудником агентства, в договоре все равно должны быть указаны его данные. Он может быть представителем этого агентства или непосредственным исполнителем.

В первом случае в шапке договора написано что-то вроде «агентство „Рога и копыта“ в лице представителя по доверенности Иванова А. А.». У риелтора в этой ситуации должна быть доверенность.

Доверенность может быть напечатана на фирменном бланке организации или на обычной бумаге — это не влияет на ее действительность. Важно, чтобы в ней были указаны:

Во втором случае у агента может не быть доверенности, но его данные все равно заносятся в договор, например, такой формулировкой: «Для выполнения обязательств по договору исполнитель выделяет в качестве непосредственного исполнителя поручения — ФИО и паспортные данные агента».

Если в договоре нет данных агента, найдите телефон агентства в интернете и позвоните туда. Уточните, действительно ли там работает такой человек и имеет ли он право заключать договоры.

Проверить, что организация существует, можно на сайте ФНС

Если уверенности по-прежнему нет, договоритесь о подписании соглашения в офисе компании.

Чтобы избежать неприятностей, не верьте на слово и всегда требуйте документы.

Что делает нормальный риелтор при продаже квартиры

Определять и обосновывать цену объекта. Продажа начинается с анализа рынка. Агент всегда проводит исследование и по специальной методике определяет реальную цену квартиры. Она может не совпадать как с той, за которую клиент мечтает продать свою квартиру, так и с той, за которую потенциальный покупатель готов ее купить. То есть цены, по которым выставлены квартиры на «Авито» и «Циане», — это страна иллюзий собственника.

Заниматься предпродажной подготовкой — это уборка и обезличивание жилья. Риелтор подсказывает продавцу, что именно нужно убрать, а что можно оставить на своих местах. Чтобы покупатель заинтересовался, он должен представить себя в этой квартире, значит, в ней не должно быть фотографий, кубков, медалей и других памятных для продавца вещей.

Для профессионального риелтора это очень важный этап, без которого нельзя переходить к фотографированию и размещению объявлений.

Проводить фотосессию и подготовку 3Д-плана. Хороший риелтор позаботится о том, чтобы фото квартиры были панорамными и объемными, высокого качества и с удачных ракурсов, а план — не скан-копией техпаспорта.

Размещать объявления как на популярных электронных площадках, так и во внутренней риелторской базе, а также запускать рекламу.

Проводить показы. Профессиональный показ — это всегда немного театральная постановка. Агент представляет жилье с точки зрения потребностей покупателя, рассказывает об инфраструктуре, помогает представить возможную перепланировку. Кроме этого, он обязательно объяснит, как использовать материнский капитал или взять ипотеку на покупку этой квартиры.

Помогать продавцу и покупателю после показа. На этом этапе заключается предварительный договор со сроками, формой оплаты и другими условиями будущей сделки. Риелтор объясняет сторонам разницу между авансом и задатком, проводит полную юридическую экспертизу объекта, помогает с оформлением ипотеки, собирает все необходимые справки и т. д.

На этом же этапе агент помогает выбрать форму оплаты. В случае если покупатель планирует взять ипотеку, риелтор помогает выбрать банк и оформить необходимые документы. Иногда по договоренности с риелтором банки даже предлагают более выгодные условия кредитования за то, что агенты приводят им клиентов.

Помогать сторонам при заключении основного договора. Агент готовит текст соглашения, помогает выбрать безопасную схему расчетов, сопровождает клиента на госрегистрацию, поддерживает, помогает решить вопросы, возникающие после переезда. Например, следит, чтобы стороны подписали акт приема-передачи, договорились о том, кто оплачивает коммунальные платежи до перехода права и т. д.

Если риелтор на этапе показов привлекает менеджера по продажам, а для заключения сделки — юриста и при необходимости ипотечного брокера — это хороший маркер профессионального агента. Один человек вряд ли может одинаково хорошо разбираться во всех нюансах продажи на всех ее этапах, а работа в команде гораздо надежнее.

Как выбрать риелтора, которому можно доверять

Вот признаки нормального риелтора.

Не обещает мгновенных продаж, потому что не существует никаких баз клиентов, которые готовы купить ваше жилье прямо сейчас. Каждая сделка индивидуальна, подходящего покупателя найти сложно, а звонки по скрипту «у меня уже есть для вас покупатель» — это вранье.

Расскажет клиенту об условиях своей работы. Профессионал объяснит, что, например, уже работает с несколькими аналогичными квартирами в том же районе, знает особенности и готов помогать вам. Условия его работы не являются секретом.

Покажет шаблон договора, ответит на все вопросы, обязательно даст время подумать и внимательно изучить соглашение. Если риелтор торопит вас, манипулирует тем, что у него нет времени или вы вот-вот потеряете покупателя, раздражается от ваших вопросов — это признак непрофессионала.

Агент не станет работать бесплатно, но хороший показатель — если он не боится называть стоимость своих услуг и четко разъясняет, что именно входит в его работу.

И, конечно, самый надежный способ выбрать риелтора, которому можно доверять, — это рекомендации знакомых.

Источник

Нужно или нет пускать на просмотр риелторов без покупателя?
233 / 2400

Молодой неопытный студент после истфака. Ну куда податься? В салон сотовой связи нужно было проходить какой-то кастинг, в магазине бытовой техники – три месяца работать за минималку, а тут сами позвонили и говорят: «завтра на работу выходите».

— У нас риелторская фирма, специализируемся на сдаче квартир, работа в основном в офисе, зарплата сдельная, — приятным голосом завлекала меня начальница конторы Мария.

Так я стал риэлтором. За год успел поработать в нескольких фирмах и теперь знаю все способы, как обвести вокруг пальца и продавца недвижимости, и покупателя. Надеюсь, мои записки помогут кому-то сэкономить время, нервы и деньги.

Способ 1. Информационные услуги вместо риэлторских

Офис в многоэтажном здании, большое помещение с кучей компьютеров и телефонов. Работа кипит. Головной офис фирмы находится в Новосибирске, в Саратове полгода как филиал.

— Твоя задача привлекать нам новых клиентов, заключать договоры с ними. В компьютере найдешь базу, там и те, кто сдают и те, кто ищет жилье. Для первых — наши услуги бесплатны, а со вторых надо стрясти денежки, — объясняет мне Маша, ей 30, блондинка, ноги от ушей, но главное — мелодичный, какой-то обволакивающий голос — слушаешь и веришь сразу.

Оказалось, я попал к «серым риэлторам»: здесь не показывают квартиры и не оформляют сделки. Задача — заманить клиента и заключить с ним договор на оказание информационных услуг.

— Чтобы заинтересовать людей, нам нужны недорогие квартиры с удобным расположением. Поэтому с утра выбрасываешь в интернет 5-7 предложений о сдаче жилья, — дает мне мастер-класс Маша.

— Так ведь нет пока ничего подходящего, в центре и с мебелью, — удивился я.

— Будут, — подмигнула начальница и полезла на известный сайт с объявлениями. Пара щелчков мыши, немного фантазии и объявление готово: «Сдаю квартиру, центр города, две комнаты, евроремонт. Есть телевизор, стиральная машина. Цена — 9 тысяч рублей. От хозяина». И фото для наглядности.

И не важно, что в реальности такая квартирка стоит около 15 тысяч в месяц, а картинка вообще скачана из Интернета, главное зацепить клиента.

Звонки не заставили долго ждать, но заманить попавшегося на удочку человека в офис было не просто. Приходилось пускать в ход все свое обаяние, врать, что хозяин вышел на минутку, а я его компаньон, забалтывать его до изнеможения. И вот когда он наконец приходит, начинается самое главное.

— Извините, но буквально только что эту квартиру сняли. Но не расстраивайтесь, у нас есть десятки подходящих вариантов. Даже лучше, — естественно вести клиента в несуществующую квартиру никто не собирался. За три тысячи рублей я предлагал заключить договор на оказание услуг, обещал индивидуальный подход, для пущей убедительности просил заполнить анкету пожеланий клиента. Большинство соглашались, не зря же они сюда тащились.

Еще тысячу рублей за бланки договора: звучит красиво, но на деле это все лишь три распечатанных на цветном принтере листика бумаги. В общем-то моя работа сделана. Теперь на телефон клиента будут приходить смс-сообщения с телефонами из базы «хозяин» с кратким описанием предлагаемого жилья. За подлинность данных, понятное дело никто не ручается, все записи — со слов самих арендодателей. Договариваться о встрече и ездить по городу смотреть жилье клиентам тоже придется самим. Согласитесь, отыскать «квартиру мечты» так довольно сложно, но предъявить фирме по сути нечего. В договоре указано: «предоставление информационных услуг». Не прикопаешься!

Правда, через пару месяцев моей работы в этой конторе, мне уже впору было менять номер телефона. Разъяренные клиенты звонили днем и ночью, требовали вернуть деньги. Номер я сменил. И работу тоже.

Комментарий юриста

— Увы, сколько не говори, но большинство наших граждан по-прежнему подписывают документы, не глядя, а потом хватаются за голову. Совет один – внимательно читать договор, все 10, 15, 20 страниц, даже если менеджер вас отвлекает, зачастую они это делают сознательно.

Способ 2. Доступ к закрытым базам данных за деньги

В новой конторе у моего рабочего стола висела памятка риэлтора: «Наладить доверительный контакт с клиентом, проникнуться его проблемой», «четко знать параметры квартиры», «не скрывать и не замалчивать недостатки»… Забавная инструкция – на деле-то все совеем по-другому. Здесь я тоже должен был сначала попробовать развести клиента на деньги – за 500 рублей мы обещали предоставить ему доступ к уникальной базе данных, которая есть только у нас. База-то у нас есть, но вся она составлена из тех же объявлений, которые в свободном доступе есть на сайтах недвижимости, газетах и журналах. Но многие на это попадались.

Кстати, в легенде про уникальную базу данных есть и доля правды. Почему думаете, в большом городе так сложно найти квартиру от хозяина? Потому что все те объявления, которые появляются в интернете от настоящих хозяев квартир, «топят». Особенно этим злоупотребляют «серые риэлторы». Мы постоянно шерстили сайты с объявлениями о сдаче квартир, если ее сдавал хозяин, его номер вбивали себе в базу, а ссылку на объявления тут же рассылали по внутренней почте фирмы по всем регионам. Объявления заваливают жалобами и уже через пол часа администрация сайта его удаляет. Дешево и сердито, а главное, что хозяин уже у нас в базе. Вот почему так сложно снять квартиру без посредников – по какому номеру вы бы не позвонили, все равно ответит риэлтор!

Комментарий специалиста

— Добросовестные риэлторы сказки про закрытые базы данных не сочиняют, потому что, как уже сказал Роман, их просто не существует. Ни в коем случае не нужно идти на поводу и заключать договор якобы на доступ к этим объявлениям, а лучше попробовать поискать другую риэлторскую фирму, которая не пользуется такими сомнительными приемами.

Способ 3. Столкнуть клиентов лбами

Как-то мне досталась квартира-висяк, уже несколько месяцев ее никто не мог продать. Уступать хозяин никак не хотел – просил пять миллионов за трешку в центре Саратова. Место хорошее, 14-этаж, поэтому из окна вид на Волгу – закачаешься. Но комнаты разбиты, сантехнику менять надо, окна тоже. Дорого. Леха – риэлтор с 7-летнем стажем, узнав про мои несчастья, предложил помощь.

— Ты как найдешь клиента, звони. Там фишка в чем – вид на Волгу из детской. У меня племянница, та еще актриса. Будешь показывать клиентам, а тут я с ней нарисуюсь, готовый хоть сегодня квартиру купить, потому что Маруся будет пищать от восторга. Поверь, сработает.

Вечером я уже водил по комнатам семейную пару. Обоим за 30, живут на окраине, решили перебираться в центр, чтобы дочку в гимназию отдать. Подставные покупатели на эту же квартиру пришли без опозданий. Леша был в ударе: ему все нравилось: и высокие потолки, и просторная ванная, и линолеум куда лучше ламината и плитки, потому что те холодные и ребенок заболеет. За пять минут, он назвал столько достоинств этой дорогущей убитой квартиры, что на старую сантехнику и окна настоящие клиенты даже не обратили внимания. А когда в бой вступила Маруся и, называя своего дядю папой, вслух мечтала, как будет смотреть на Волгу и светящийся вечером мост, то пара растаяла.

— Мы берем, мы первые пришли смотреть, — говорил глава семейства и уже отсчитывал мне аванс.

— Двадцать процентов мои, — шепнул мне Леха и поспешил ретироваться.

В нашем случае – это 15 тысяч, расставаться с которыми было жалко, но Леха мне и правда помог. Чтобы было понятно, поясню. Риэлтор берет с покупателя квартиры от двух до пяти процентов от ее стоимости. Мы сошлись на трех процентах – от пяти миллионов это 150 тысяч. Половину этой суммы я отдаю фирме, остальное – мое. Получается 15 Лехе и 50 мне. О том, что сверх этого я получу еще сотню, я ему не сказал. Но это уже четвертый секрет моей новой профессии.

Комментарий специалиста

— В 90 процентов случаев другие покупатели, с которыми вы сталкиваетесь в продажной квартире, — подставные. Поэтому не спешите на месте принимать решение. Обдумайте все и перезвоните, несмотря на уговоры. Если человек подставной, квартира от вас никуда не денется, если реальный, то и он может передумать.

Способ 4. Риэлтору платят оба – и покупатель и продавец

Клиенты, которые продают квартиру, всегда уверены, что риэлтору платит только покупатель. Они, мол, ничего не теряют. Как бы не так. Хозяина той непродающейся трешки я все-таки уговорил сбавить цену на 100 тысяч рублей. А мои клиенты благодаря Лехе, даже не стали торговаться, и согласились первую сумму. Сто тысяч у меня в кармане! Оставалось только теперь и тем, и другим все как-то объяснить. Но тут все просто. Сочиняешь сказку про второго риэлтора, который работает в другой фирме. Мол, квартира, проблемная, пришлось подключать второго человека, но ему же тоже нужно платить. Вы на 4,9 согласились, чего же возмущаетесь, радуйтесь, что квартиру вообще удалось продать.

Случаев, когда клиент отказывается от сделки, почти не бывает. И у меня сработало. Так через два месяца работы в конторе я купил себе машину. Потом, правда, полтора месяца по нулям сидел. Но это уже издержки риэлторского ремесла, ничего не поделаешь.

Комментарий специалиста

— Чистой воды «разводка». Мой совет продавцу – не соглашаться на условия риэлтора. В данном случае получается человек просто подарил ему 100 тысяч рублей. Настаивайте на своем, на изначальной цене. Деваться риэлтору будет некуда – он все равно заинтересован продать квартиру и получить процент от покупателя. Можно пригрозить, что пойдете жаловаться в роспотребнадзор или прокуратуру на нарушение своих прав – некоторые боятся.

Способ 5. Навести антураж

Я где-то вычитал, что запах свежего кофе располагает людей, дом сразу кажется уютным, спокойным. Поэтому во все квартиры, где хозяева не жили, я прибегал за полчаса до прихода клиентов и варил кофе.

А одним покупателям-пенсионерам при деньгах важна была не только сама квартира, но и состояние подъезда. А у нас везде облезлые стены и сломанные перила. Чтобы отвлечь их внимание я притащил ковровую дорожку из дома и расстелил на первом этаже и на том, где они квартиру смотрят. Прием сработал.

Вообще непрезентабельное жилье стараюсь показывать клиентам в темное время суток: ни двор толком не разглядишь, ни состояние подъезда, ни вид из окна на заброшенные гаражи.

Еще отличный способ – сыграть на контрасте. Я как-то продавал двушку на окраине города ну в очень плохом состоянии: ванная не отделана, обои отваливаются, на балконе разбито стекло – как после бомбежки. Ну вот кто ее купит за полтора миллиона. Долго я водил туда покупателей, те все плевались, пока я не вспомнил, что в соседнем подъезде живет знакомый отца. Запойный дядя свою квартиру уже давно превратил в притон: горы бутылок, обшарпанные стены, запах соответствующий. Зато какой контраст – по сравнению с этой халупой, моя продажная – конфетка! За две бутылки водки дядя Толя согласился показывать клиентам свои хоромы, чтобы пустить пыль в глаза. А я затем вел их посмотреть «второй» вариант. Через две недели квартиру я продал.

Комментарий специалиста

— Будьте внимательны при осмотре квартиры. Выбирайте время, удобное вам, а не риелтору, конечно, лучше днем. Не стесняйтесь, расспросите соседей по подъезду, кого встретите про дом, про работу управляющей компании и прочее, если для вас это действительно важно. Сами пройдите по подъезду с первого до последнего этажа. Все это в ваших интересах.

Р.S.

С продажей недвижимости я все-таки завязал. Женился. Сына родил. И, кстати, образование историка мне очень даже пригодилось – организовываю исторические реконструкции. Никого не обманываю. 

Зачем риэлторы покупают базу личных данных собственников жилья

Дал объявление о продаже квартиры — почему звонят одни только риэлторы? Откуда агенты узнали мой номер телефона и домашний адрес?

Один из способов агенту найти себе клиента — это купить базу собственников жилья. Контакты клиентов на вес золота, из разных источников они аккумулируются и создаются базы собственников по аренде или по продаже жилья. В этот процесс втянуто большое количество людей — от гос служащих до консьержки в подъезде. Информация сливается ото всюду. Если кто-то из собственников сделал оплошность, сам «слил себя» — сболтнул лишнего или попытался сам сдать или продать квартиру, разместив объявление в интернете, то эта информация обрабатывается и проверяется. Торговля личными данными собственников жилья — огромный биснесс. Данные обязательно заносятся в список и продают агентствам недвижимости. На ближайшее время вынос мозга от назойливых агентов обеспечен. Да и в дальнейшем избежать домогательств назойливых риэлторов вряд ли удастся. Смена сим карты может не помочь, особо пытливые умы вычислят и другие идентификационные данные — адрес по прописке и реальное место проживания, паспорт, почту, инн — в наш век развитых ИТ технологий это не сложно. И не важно, что кому-то не удалось в этот раз заработать на этой информации — например, хозяин сам сдал или продал квартиру. Собственника берут на карандаш и постоянно прозванивают. «Отмыться» теперь ему вряд ли когда то удастся.

Сам сдавал квартиру — риэлторы заявились ко мне домой

У меня есть клиент, который когда-то сдавал квартиру самостоятельно. 1-комнатная квартира на северо-востоке, прописан там же, но живет на диаметрально противоположном конце Москвы. Имел для этого отдельную трубку и сим — карту, после сдачи квартиры телефон выключал и откладывал в дальний ящик. В общем делал все по уму. Сначала процесс сдачи квартиры его даже забавлял — дымящийся от звонков телефон, много общения, чувство превосходства, где-то стебался на людьми. Но потом это действо его стало все чаще напрягать. Нервы не выдержали когда в один прекрасный день к нему домой заявились два амбала с вопросом: « Вы квартиру сдаете?» Тогда то и было принято обратиться к агенту и действовать через посредника.

Дельный совет риэлтора тем, кто решил самостоятельно сдавать или продавать свою квартиру

Прежде чем выходить на рынок со своим предложением, необходимо задуматься над тем, как вы это будете делать. И даже если, принято решение действовать самостоятельно, прежде всего нужно завуалировать пути и подступы к себе, чтобы информация личного характера не просочилась в ненужные руки. Имейте для этого отдельную симкарту, зарегистрированную на другого человека, и телефон. Не используйте домашний компьютер, все свои действия для реализации объекта ведите со стороннего ПК — для этого идеально подойдет интернет-кафе, заведите отдельную почту. На сайтах не регистрируйтесь как «собственник», в профиле аккаунта укажите «агентство» — зарегистрируйтесь как профессиональный участник рынка, не пишите лирический текст — напишите сухо, по-деловому, посмотрите как это сделано у других риэлторов. Тем самым вы убережете себя от шквала звонков и посягательств на личные данные от назойливых агентов по недвижимости, и ночью будете спать спокойно.

Аренда, купля-продажа, обмен квартир и комнат.